一、意外发现的江东「低密宝藏」

上周踩盘时路过新大洲大道，突然发现路边围挡里藏着12栋玻璃幕墙建筑——这就是最近悄悄蓄客的佳丰京艺湾。作为看过海口上百个楼盘的老媒体人，1.75的容积率在江东新区确实少见，当场决定进去一探究竟。

二、看完就想下单的三大亮点

1. 酒店式会所惊艳到我
两层挑高的独立会所直接连通小区大门，水晶吊灯+大理石地面很有质感。最震撼的是2000㎡下沉式恒温泳池（现场看比效果图还大），据说冬季也能保持28℃水温。

2. 户型设计有小心机
看了6个样板间，87㎡A2户型的U型厨房和干湿分离卫生间特别实用（后文细说）。64㎡的小户型居然能做到明厨明卫，阳台还能放下洗衣机+烘干机。

3. 家门口的商业配套
8700㎡沿街商铺已经预留了超市、药店等空间，对于不想开车买菜的退休族很友好。项目东侧就是规划中的江东CBD，未来升值空间值得期待。

三、良心整理的户型红黑榜

▶ 养老首选：A2户型（87㎡）
双卧朝南+6.8米大阳台，主卧预留了轮椅回转空间。卫生间做了防滑地砖+扶手预埋件（见图），开发商细节考虑周到。

▶ 投资推荐：C1户型（64㎡）
总价门槛低，精装含中央空调。但次卧面积较小，更适合单身或小情侣过渡。

⚠️ 注意：B1户型（137㎡）
虽然房间宽敞，但北向次卧冬季可能阴冷，不建议北方候鸟族购买。

四、给不同买家的真心话

• 年轻夫妻：选A1户型（90㎡），儿童房距离主卧近，半夜照顾孩子方便
• 度假投资：C1小户型易出租，物业费每月仅162元
• 改善家庭：B2户型（120㎡）的横厅设计，摆得下8人位餐桌

最后提醒：项目预计2022年底交付，目前周边公交线路较少，建议自驾看盘。想了解具体价格的朋友，建议直接到售楼部获取最新优惠（地址见文末地图）。

一、位置藏着的秘密

上周专门跑了趟神州半岛，这片被老玩家称为『三亚后花园』的区域确实有点东西。项目就在老爷海国家海洋公园正对面，开车10分钟能到网红灯塔，比某些宣传『临海』实际隔条马路的楼盘实在多了。

二、低密度的真相

0.8容积率在海南属于稀有物种，简单说就是楼间距够大不压抑。我特意选了下午三点看房，大部分阳台都能晒到太阳，这点对潮湿的海南太重要了。

绿化不是单纯种树，而是做了五重景观带。最惊喜的是发现小区里有条800米长的慢跑道，沿途都是热带植物，晨跑时还能看到老爷海上的渔船。

三、107㎡户型实探

看了样板间才发现，这个建面居然能做到三房两卫！开发商把空间榨出了新高度：

• 客厅开间3.6米：摆L型沙发后还能留出通道
• 主卧套房设计：衣柜做成了步入式，省出1㎡活动空间
• 270°转角阳台：在样板间实测能同时看到海景和园景

四、内行人看的细节

1. 物业是开发商自持的中信国安，保洁阿姨说每天要擦三次电梯按钮（疫情后很多小区都做不到）

2. 精装标准包含中央空调和全屋净水系统，厨房配了凉霸这种南方专属配置

3. 地下车库做了环氧地坪，新能源车位预留了充电桩接口

五、适合哪些人买？

说实话这里不适合追求热闹的年轻人，但特别符合：

• 想要『酒店式居家体验』的度假客

• 计划每年冬天来住3个月以上的候鸟族

• 给孩子准备婚前房产的家庭（70年产权有优势）

最后说个冷知识：项目东侧有片原生红树林，早上退潮时能看到招潮蟹，这种生态资源在开发过度的海南岛已经很少见了。看完记得点赞收藏，下期带你们挖更多海南楼盘的实探报告！

【先说重点】适合谁买？

在海南看了上百个楼盘后，我发现天地香格里特别适合这三类人：

• 想要私密花园的退休企业家（清晨打高尔夫，傍晚海边散步）
• 计划资产配置的北方家庭（0.53超低容积率，比三亚豪宅还稀缺）
• 追求仪式感的精英阶层（欧式宫廷建筑+七星级酒店配套）

▲随手拍的社区园林，40%绿化率不是吹的

【我的独家发现】

上周实地踩盘时，有几个细节让我震惊：

1. 地段玄机：项目就在滨海大道256号，开车5分钟到国际会展中心。更绝的是，喜来登酒店和规划中的千禧酒店就像你家会客厅。

▲周边配套实拍图

2. 户型彩蛋：196㎡户型居然做到4厅4卫！朋友聚会、保姆房、茶室全分开，这是我见过最懂富豪生活的设计。

H户型二层布局

G户型二层布局

【市场对比】

对比西海岸其他项目：

【内行人建议】

如果你是冲着这些来的，可以重点考虑：

• 想要永久产权海岛资产（70年产权，比三亚某些40年项目靠谱）
• 看中五源河森林公园的天然氧吧（早上晨跑像在洗肺）
• 需要高端社交圈层（邻居多是企业主和外企高管）

▲项目周边的优质教育资源

最后说句掏心窝的：这种0.5容积率的别墅区在海西基本绝版了，自住收藏两相宜。不过要是预算有限，建议看看其他刚需盘，这里更适合把房子当艺术品的人。

大家好，我是老徐，在海口做了10年房产报道。今天带大家看一个被严重低估的项目——北辰府。

一、位置比想象中方便

项目在长滨东十三街，我用手机实测：

• 开车5分钟到市政府
• 8分钟到会展中心
• 海秀快速路入口就在南侧

最让我意外的是，步行15分钟就能到西海岸农贸市场（夜市超热闹）：

二、低密社区真舒服

2.0的容积率+40%绿化，在现在的西海岸很少见了。我数了数只有6栋楼，间距很大，下午4点去看房，大部分户型都有阳光。

三、户型有亮点

重点推荐3个户型：

A户型114㎡：南北双阳台，主卧套房设计，适合三代同堂

LOFT 51㎡：层高4.5米，能做两房，总价门槛低

四、配套够用

周边1公里内有：

• 远大购物广场（有肯德基、星巴克）
• 西海岸克拉商街
• 观海台公园

我的建议

适合这三类人：

1. 在国贸/世贸上班的年轻家庭
2. 想买西海岸但预算有限的朋友（LOFT很值）
3. 给父母买养老房的候鸟族（低密度很重要）

最后说个细节：物业是北京北辰自己的团队，我在北京考察过他们的项目，服务确实不错。

在海南找到0.36容积率的别墅区是什么体验？

我是老张，从业10年的海南房产观察员。上周冒着35℃高温探了官塘学院小镇东西岛别墅，这个被白石岭群山环抱的项目，用三步一温泉、五步一庭院的配置，刷新了我对度假别墅的认知。

▍这房子最适合三类人：

• 京津冀候鸟族：开发商是北京八大处，物业也是北京团队，暖气虽没有但温泉管够
• 学区房家长：海淀外国语学校海南校区步行可达，双语教学衔接北京课程
• 养生退休族：每户标配温泉泡池，官塘温泉公园步行10分钟

比三亚省40%的钱，买到更私密的度假空间

项目分东西两岛，东岛0.36的容积率什么概念？相当于每平米土地只盖0.36平米房子，留出大量空间做下沉庭院和步道花园。西岛虽然还没开盘，但0.39的容积率同样吊打市区楼盘。

▍独家户型解析（看完样板间笔记）：

F户型 177㎡联排

• 5卫配置碾压同级产品
• 客厅挑高6米赠送露台
• 书房联通花园（见图）

G户型 211㎡独栋

• 360°环绕式庭院
• 主卧套间达45㎡
• 地下室可改影音室

配套实测：北京家长最关心的学校长这样

项目最大的王炸配套——海淀外国语学校海南校区，我从别墅区步行实测12分钟到达。该校2022年高考本科上线率98%，幼儿园到高中一贯制，关键是学费比北京本部便宜30%。

▍周边配套雷达图：

• 医疗：琼海市中医院新院区（车程8分钟）
• 商业：自带600米风情商街（效果图见下图）
• 休闲：官塘温泉公园/白石岭景区双5A环绕

老张说实话环节

项目不足也要讲清楚：
1. 物业费10元/平确实不便宜，但含温泉维护费
2. 西岛交房时间未定，着急入住建议选东岛现房
3. 适合度假不适合炒房，琼海二手房周转较慢

如果准备花500-1000万在海南买度假房，这个兼顾学区和养生的低密别墅，值得放进备选清单。下期我会对比博鳌和官塘的别墅差异，想看的评论区留言。

【第一眼印象】

上周顶着大太阳跑到西海岸踩盘，第一眼就被绿地新海岸的玻璃幕墙外立面震住了——在长滨路一片住宅区里，5栋现代感十足的建筑特别打眼。售楼小哥说这是绿地香港的标杆作品，我心想：难怪敢叫价。

【狠戳痛点的户型】

看完样板间我算明白了，40㎡能做标准一居室，77㎡能改两房，层高3米不算压抑。重点来了！每个户型都带明窗卫生间，这点在海口公寓市场真少见。（附户型图）

【三条硬核价值链】

1. 自贸港快递单量涨了3倍：隔壁物流园天天有货车进出，租客根本不愁
2. 步行10分钟生活圈：实测到远大购物中心8分钟，农贸市场5分钟（有图有真相）

3. 酒店承包方已入驻：亲眼看见国际酒店管理公司的人在验房，包租协议快签订了

【行家才知道的料】

跟物业经理抽烟套话，得到两个关键信息：①12月要通的新公交站就在小区门口 ②隔壁地块规划是三甲医院。这波配套升级后，租金至少涨500/月。

【买不买自己判断】

说实话5.1容积率确实高，但看在35%绿化率和精装交付的份上能接受。适合三类人： ①想赚自贸港红利的投资客 ②给父母买养老房的东北人 ③预算有限的年轻夫妻。自住建议选高楼层，投资首选小户型。

PS：项目2020年就交房了，现在买是现房，比期房风险小太多。看完记得去实体店考察下装修质量，有问题的单元可以砍价。

一、为什么我专门从海口开车来看这个盘？

上周三下午，我特意避开看房高峰，独自驱车来到文昌月亮湾。说实话，海南市面上号称「山海资源」的项目太多了，但像鲁能山海天这样敢把86平方公里生态区当配套的，还真不多见。

三个硬核优势打动我：

• 真·低密：0.6容积率什么概念？相当于每栋别墅都被绿植包围，我在小区转悠半小时，鸟叫声比人声还大
• 附赠惊喜：销售悄悄告诉我，所有独栋都送80-120㎡庭院，能种三角梅也能搞露天烧烤
• 珊瑚海岸线：项目28公里海岸线里有活珊瑚群，浮潜爱好者懂的都懂

二、这些户型最适合三类人

108㎡独栋小别墅
适合：年轻夫妻度假+父母短期居住，二楼双套房设计很实用

176㎡独栋大别墅
适合：企业主做会所或家族度假，客厅挑高6米气派十足

三、比三亚更值的三大理由

在样板间碰到个东北大姐，她的话很实在：「这儿冬天比三亚舒服，海风不黏糊，物价只有三亚一半。」我补充三点观察：

1. 月亮湾沙滩平缓，带小孩玩水更安全
2. 铜鼓岭阻挡了台风直接侵袭
3. 文昌鸡、糟粕醋等美食开车15分钟就能吃到

四、你可能忽略的细节

• 精装标准含中央空调和地暖（海南罕见）
• 物业是鲁能自家团队，保安会帮业主收快递
• 小区内有业主菜园，可以认领地块种菜

最后说句掏心窝的：如果是纯投资要谨慎，但打算每年自住3个月以上的，这里比买海口某些高层舒服多了。下次来考察可以约我，带你去吃本地人才知道的抱罗粉。

教育核心区的品质住宅

在海口主城区白水塘教育产业园区内，昌茂水木清华以其得天独厚的地理位置和超高性价比，成为置业者的理想选择。项目与海口市第一中学高中部仅一路之隔，周边还有海南省交通学校、景山学校海口分校等优质教育资源，真正实现了"出家门进校门"的便利。

稀缺现房 即买即住

作为2015年就已交付的现房项目，昌茂水木清华避免了期房等待的不确定性。项目由海南昌茂润德房地产开发有限公司开发，总占地47551㎡，容积率仅2.5，绿化率高达45%，打造出低密舒适的居住环境。

多元户型 满足不同需求

项目提供从79㎡两房到121㎡三房的多种户型选择：

D户型 2房2厅1卫 79.26㎡ 总价约77万

C户型 3房2厅1卫 91.81㎡ 总价约89万

A户型 3房2厅2卫 121.35㎡ 总价约118万

B户型 2房2厅2卫 88.14㎡ 总价约86万

醇熟配套 生活无忧

项目周边商业配套完善：

小区内配备游泳池等休闲设施，由海南绿城物业管理有限公司提供优质物业服务，物业费仅1.6元/㎡·月。

置业优势

• 教育园区核心位置，名校环绕
• 现房销售，即买即住无风险
• 45%超高绿化率，生态宜居
• 9800元/㎡起，主城区高性价比
• 70年产权，毛坯交付可自由装修