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[海口] 任志强:拐点论无依据 房价下跌不会持续很长时间

近日,华远地产(华远九都汇)董事长任志强在参加电视节目辩论时称,目前没有数据能够证明今年楼市已进入拐点,楼市要是有拐点也是被银行“打拐”的。任志强称判断楼市情况应该看整体数据,而不是用局部数据来判断楼市是否进入拐点。

任志强日前在接受腾讯房产专访时对该问题进行深入分析,称大部分人都不承认楼市进入拐点,衡量楼市进入拐点的条件是房价要持续下降,可能是一年,也可能是两年,但不能说房价持续下降几个月,楼市就进入拐点,暂时的降价只能说是“波动”。任志强认为楼市无泡沫,当前房价下降也不会持续很长时间。

楼市拐点论没有依据

缘何目前我国房价下行不会持续很长时间?任志强从四方面做出分析。

首先,从GDP增速方面来看,在世界范围内房价出现拐点的国家,其GDP增速都低于6%,而中国经济增长率至少可以保持在6%,维持在7%也是有可能的,这么高的经济增长速率,楼市怎么可能会出现拐点?

其次,从城市化率方面来看,大部分出现房地产泡沫的国家或城市,其城市化率水平是比较高的,普遍超过70%,像美国、西班牙、德国等国,其城市化率甚至达到了90%,而中国城市化率较低,离60%-70%的目标还差得很远,说楼市泡沫还为时尚早。“换句话说,当我们城市化率不足时,可能今年进城的人少了,库存房屋显得较多,但是明年进城的人可能会增多,比如取消户籍制度,那样可能市场情况就会相反,库存严重不足。目前限购、户籍等政策导致我们需求有不确定性。”任志强说道。

再次,从人口结构上来看,目前我国人口结构有两个特征,一是老龄化,二是年轻人结构高峰期还没过,如果从23岁年龄进行划分的话,高峰期应该是在2015年,在年轻人23岁-25岁这段时期,对应是2015-2020年之前,我国仍处于结婚和家庭分裂高峰期。任志强认为,曾经一段时间,我国城镇化率已超过80%,但之后却在下降,主要是因为伴随老龄化程度加快,一个家庭变成两个家庭,虽然房屋数量在不断增加,但是家庭户数也在成倍增长,这使得住房私有化率反而下降了,这说明我国住房需求还是不够。

最后,从居民消费比重上来看,自2011年之后,一个重大改变是住房消费比重首次超过食品消费。就个体而言,按一个家庭来计算,食物开支占总消费数量的比重越来越小,而住房消费数量则正相反。目前欧洲、美国、日本、韩国等发达国家住房消费占家庭消费的20%—25%,相比之下,我国住房消费刚超过家庭消费的8%,至少还有三倍的上行空间。国家发展速度越快,居民收入越多,其用于住房消费的占比就会越高。

基于此,任志强认为我国楼市处于刚刚起步、正在发展的过程之中,说楼市走到拐点找不到任何依据。

我国楼市与泡沫时期的美国房地产市场没有可比性

鉴于目前有很多人拿美国房产泡沫情况同中国楼市相比的现状,任志强反驳认为,中国房地产市场与泡沫时的美国楼市恰恰相反。“美国人是用更低的税收政策来照顾买房人,导致一些没有收入的买房人也要为了获取免税收入去买房,而中国不是,我国购房者有一定的支付能力。美国楼市形成泡沫时,只有4.3%的房价收入比,这个比率很低,在中国会认为非常合理,但为什么美国还是会出现楼市泡沫?这是因为美国其他经济因素造成的,国家让最不应该买房的人买房。”任志强谈道。

此外,任志强认为,从房屋按揭贷款比率来看,因为占比低,所以没有银行风险一说。美国金融危机时,人均买房5.6间,人均面积为256㎡(建面),而我国当前人均买房1.7间,人均面积为72㎡(建面),这就证明与美国住房奢侈性消费不同的是,我国房屋多半是给穷人建造的,且房屋主要以刚需、小户型为主。因此从任何一个角度来看,我国目前房地产市场与美国泡沫时期的房地产市场都没有可比性。

房企扩张速度太快导致现金流不足

至于当前一些城市楼盘价格下降的情况,任志强认为要去弄清楚这个城市总共在售楼盘有多少,然后再来看房价下降楼盘占比,这就不会造成市场恐慌,而且还要弄清楚个别楼盘房价下降的原因,比如开发商如果之前刚买下一块地,这就容易造成现金流不足,这时开发商降价卖房与奥特莱斯高档品牌断码贱卖有异曲同工之处。

在今年年初任志强曾提醒,如果开发商都以为今年房价和去年一样增长就会很危险。“去年楼市房价暴涨是由于前年楼盘供不应求造成的,房价暴涨之后,土地供应大幅度增加,前两年土地供给负增长变成了正增长,土地供应量加大之后,某些地方库存量增加,局部调整是完全可能的。有些开发商说现金流不足,就是因为企业扩张速度太快造成的。去年全国商品房销售面积为13.1亿㎡(建面),今年假设销售面积变成12亿㎡(建面),这也是个巨大的量,按道理说,任何一个房企都不会出现现金流问题。即便是销售面积下降至10亿㎡(建面),这也是很高的一个点。”任志强说道,“问题是政府都在寻找增量,如果销售10亿㎡(建面),这会对GDP增速造成影响,对地方政府来说是一个危害。我没觉得今年按正常情况进行,楼市会有多大困扰,反倒是那些按照去年房屋销售增长率来过度安排经济、投资、卖地计划的房企,他们可能会因为销售速度放缓而面临资金压力及风险。”

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