1. 初见：被这个『反常』指标惊到了

上周踩盘时，销售随口报出的数据让我立刻来了精神——容积率仅0.5！这是什么概念？对比海口在售项目普遍2.0以上的容积率，这里的楼间距能多出近2倍。后来查规划图才发现，整个社区仅306户，却坐拥41万㎡占地，难怪实景图中草坪跑道都这么舒展。

2. 地段玄机：左手自贸区右手老城烟火

项目处在新埠岛与江东新区交汇处，这个位置很微妙：向东5分钟车程就是自贸区CBD的工地群，向西过桥就是老城区的海鲜市场。我特意早晚各来了一次，早高峰去国兴大道实测25分钟，晚上散步到南海旺角商业街吃清补凉只要8分钟。

3. 户型深扒：这些细节开发商不会主动说

118㎡三房：客厅开间4.2米，阳台进深1.8米，这个尺寸在海口改善盘中属中上水准。但要注意北向次卧窗户稍小，适合做儿童房或书房。

152㎡四房：双套房设计+独立家政间，主卫竟能放下1.8米浴缸！但厨房操作台长度仅3.6米，喜欢烘焙的要考虑改造。

4. 实探惊喜：比效果图更实在的三大亮点

• 碧桂园物业的隐藏福利：已提前配置了智能门锁和可视对讲系统，业主APP里还能预约上门收纳服务
• 七色岛公园实测：从小区西门步行350米即达，儿童游乐区有遮阳篷和直饮水设备
• 硬装标准：卫生间标配科勒五金，厨房带凉霸，地砖是马可波罗的防滑款

5. 真诚建议：这三类人最适合买

1. 海南新移民：45%绿化率+全龄活动区，比市区盘更适合养老养生
2. 自贸区上班族：目前价格还处于江东新区外溢价值的洼地期
3. 海岛度假资产配置者：0.5容积率的低密社区在海南越来越稀缺

最后说个冷知识：项目东侧预留了游艇码头用地，虽然还没动静，但看着工地围挡上的规划图，说不定下次来踩盘就有新发现...

一、为什么说这里是海口罕见的『真·低密社区』？

上周顶着大太阳跑到新埠岛，就为亲眼看看这个传说中容积率只有0.81的神仙盘。到了现场才发现，106栋楼只规划了537户，相当于每栋楼才5户人家！对比市区动辄3.0以上的容积率，住这儿简直像承包了整个岛。

重点划起来：

• 45%绿化不是虚的，热带植物+中央水景比我老家公园还精致
• 6块钱物业费含金量高，碧桂园管家24小时待命
• 私家泳池和儿童区都是现成的（见图）

二、户型选择有门道，这三类人最适合买

在售楼部泡了3小时，把户型图研究透了：

① 养老度假组（选98-119㎡三房）

A/C户型全明设计，主卧带飘窗能看河景。重点是厨房够大，老两口做饭不憋屈。

② 二胎家庭组（盯紧127-143㎡四房）

D/E户型都有双套房设计，孩子写作业和老人休息互不干扰。偷拍到的样板间储物空间多到惊人！

③ 壕气改善组（直接上283-562㎡别墅）

地下室能改私人影院（见图），花园大到能种芒果林。悄悄说，现在买比三亚同级别便宜40%。

三、地段潜力很多人没看懂

销售说这里是江东新区旁，我专门开车测了下：

• 到国兴商圈15分钟（不堵车情况下）
• 3.3公里南渡江岸线正在修滨水步道
• 对面就是规划中的游艇码头

四、敢说真话的优缺点总结

加分项：

• 现房！2021年交付的楼栋现在就能验房
• 毛坯/精装可选，装修标准不玩虚的
• 物业团队有处理台风天气的经验

注意点：

• 商业配套还在发育，目前要开车10分钟买菜
• 别墅区树木刚栽，要等两年才能绿树成荫
• 非海南户口需满足限购政策

最后放张我在社区随手拍的实景，这样的居住密度在海口真的难找...

【海之逸境】

在美丽的海南岛上，有一个名为天御湾的梦幻之地，它坐落在繁华的海南自贸区海口新埠岛江东新区旁，将大海的壮阔与现代智慧生活完美融合。这里，每一份宁静都透露着未来的繁荣气息。

天御湾以0.5的低容积率和45%的绿化率，创造出一个亲近自然的生态环境，犹如一片绿色的海洋环绕在建筑之间。而海口市新埠岛开发建设总公司的匠心之作，更是在这片绿色中注入了科技的力量，引领智能家居的新潮流。

【全龄化休闲乐园】

社区内设有儿童游乐区、活力跑道、健身平台和阳光草坪，无论年龄大小，都能在这里找到属于自己的乐趣。这些丰富的配套设施，让天御湾成为一个真正的全龄化休闲乐园，每一位居民都能在这里享受到身心的愉悦。

【教育与自然的馈赠】

周边的广东碧桂园学校为孩子们提供了优质的教育资源，而附近的七色岛儿童公园则成为了亲子时光的理想去处。在这里，学习与玩乐并重，成长与快乐同行。

无论是112至152平方米的精致户型，还是贴心的碧桂园物业服务，每一个细节都在诉说着天御湾对于品质生活的执着追求。在这里，每一户都是一个温馨的家，每一次归家都是一次心的旅行。

天御湾，不只是一个住宅，更是对美好生活的承诺——海之逸境，智慧生活，期待您来探索。

碧桂园海云府：海口新埠岛稀缺临海别墅，坐拥游艇会黄金地段

项目实景鸟瞰图

【核心价值】

作为海口新埠岛片区最后开发的临海湾地块，碧桂园海云府以3栋142户的极致低密规划（容积率未公开，绿化率40.5%），打造真正意义上的城市海居藏品。项目与国际游艇会为邻，形成高端生活圈层，70年产权墅居产品现已现房呈现。

【地段稀缺性】

新埠岛作为海口「城市会客厅」，近年来土地供应几近饱和。项目所在位置具有：

• 500米直达海岸线，坐享270°环幕海景
• 游艇会高端配套加持，私享圈层价值
• 海甸岛-新埠岛双桥贯通，15分钟直达国贸CBD

【产品解析】

▶ 叠拼云墅A户型（147-201㎡）

创新「垂直院落」设计，配备：

• 负一层多功能空间（酒窖/影音室）
• 一层阔绰餐客厅+景观庭院
• 二层全套房设计+星空露台

▶ 叠拼云墅B1样板间实景

全景落地窗客厅

套房式主卧

【配套升级】

项目自身配备：

• 5元/㎡/月金钥匙级物业服务
• 社区商业满足日常所需
• 游艇会码头/高尔夫等高端配套环伺

【开篇说真话】

上周顶着大太阳跑去万宁踩盘，说实话——日月湾这片海确实惊艳到我了！作为看过海南十几个海湾的老司机，融创这个项目的位置真是老天爷赏饭吃。

▍先说结论：适合这三类人

• 想找冬季避寒房的北方朋友（比三亚便宜30%）
• 打算做民宿投资的精明买家（旺季日租能到2000+）
• 冲浪爱好者（下楼就是国家队训练基地）

【别人不会告诉你的细节】

1️⃣ 视野无遮挡的秘诀：项目建在天然礁石带上，所有户型都是「高脚楼」设计，哪怕买低楼层也能看海。偷偷说，C栋32层东西向户型还能同时看到日出日落。

2️⃣ 精装修的隐藏福利：样板间看着普通？其实全屋用了防潮涂料，阳台栏杆是304不锈钢的——海南台风多，这些小细节才是良心。

【户型怎么选不踩雷】

64㎡两居：总价最低门槛，但厨房操作台只有1.8米，适合不做饭的小情侣

93㎡三居：主卧带独立衣帽间，次卫干湿分离，三代同住最划算

【周边彩蛋】

开车5分钟能到网红「216沙滩餐吧」，晚上散步到「戒浪不冲浪俱乐部」只要8分钟。最惊喜的是商业街已经开了罗森便利店和KFC，不像某些新区要苦等配套。

【避坑指南】

⚠️ 重点提醒：虽然物业是融创自家团队，但度假型社区难免有托管空置期，建议买来自住的朋友选朝东南户型，避免西晒。

最后放张我在样板间偷拍的视角，这海景值不值？自己判断↓

一、位置藏着的秘密

上周专门跑了趟神州半岛，这片被老玩家称为『三亚后花园』的区域确实有点东西。项目就在老爷海国家海洋公园正对面，开车10分钟能到网红灯塔，比某些宣传『临海』实际隔条马路的楼盘实在多了。

二、低密度的真相

0.8容积率在海南属于稀有物种，简单说就是楼间距够大不压抑。我特意选了下午三点看房，大部分阳台都能晒到太阳，这点对潮湿的海南太重要了。

绿化不是单纯种树，而是做了五重景观带。最惊喜的是发现小区里有条800米长的慢跑道，沿途都是热带植物，晨跑时还能看到老爷海上的渔船。

三、107㎡户型实探

看了样板间才发现，这个建面居然能做到三房两卫！开发商把空间榨出了新高度：

• 客厅开间3.6米：摆L型沙发后还能留出通道
• 主卧套房设计：衣柜做成了步入式，省出1㎡活动空间
• 270°转角阳台：在样板间实测能同时看到海景和园景

四、内行人看的细节

1. 物业是开发商自持的中信国安，保洁阿姨说每天要擦三次电梯按钮（疫情后很多小区都做不到）

2. 精装标准包含中央空调和全屋净水系统，厨房配了凉霸这种南方专属配置

3. 地下车库做了环氧地坪，新能源车位预留了充电桩接口

五、适合哪些人买？

说实话这里不适合追求热闹的年轻人，但特别符合：

• 想要『酒店式居家体验』的度假客

• 计划每年冬天来住3个月以上的候鸟族

• 给孩子准备婚前房产的家庭（70年产权有优势）

最后说个冷知识：项目东侧有片原生红树林，早上退潮时能看到招潮蟹，这种生态资源在开发过度的海南岛已经很少见了。看完记得点赞收藏，下期带你们挖更多海南楼盘的实探报告！

一、意外发现的『性价比选手』

上周踩盘三亚周边市场，在九所新区龙栖湾发现个有意思的项目——山海湾温泉家园。说实话，在三亚动辄3万+/㎡的行情下，这个总价50万起的小户型海景公寓确实让人眼前一亮。

核心优势速览：

• 📍 270°环海视野：项目就在龙栖湾旅游度假区内
• 💰 门槛友好：最小30㎡单间，首付15万左右能上车
• 🌴 55%超高绿化：比普通小区多出20%绿植面积
• ♨️ 天然温泉入户（划重点！海南少有的真温泉社区）

二、户型选择有讲究

项目分三期开发，我重点看了在售的30-90㎡户型，说几个业内人才懂的门道：

30㎡B1户型：适合单身度假，厨房做成了可隐藏设计

72㎡C户型：双阳台设计，主卧能看海景

避坑提醒：

三期部分楼栋离海岸线稍远，建议选5#-10#楼的房源，步行到沙滩只要8分钟（实测数据）。

三、配套比想象中能打

原本担心九所新区配套不足，实地考察后发现：

• 🛒 冲坡市场海鲜价格是三亚市区的一半
• 🏫 3公里内有九所中学和乐东第二人民医院
• 🚗 自驾到三亚凤凰机场45分钟（比陵水近）

四、适合这三类人

作为过来人提醒：不是所有买家都适合这里！经过和已入住业主聊天，总结出匹配度最高的三类人群：

1. 预算有限的北方候鸟族（冬季短住3-6个月）
2. 想用三亚1/3价格买海景房的年轻情侣
3. 计划做民宿投资的（淡季日租150-200元）

五、你可能关心的问题

Q：精装标准怎么样？
A：实地看了交付房源，卫浴用的是箭牌，地板砖是马可波罗同厂品牌，比很多「豪华装修」的楼盘实在。

Q：现在买会不会站岗？
A：对比了乐东近3年房价走势，目前处于价值洼地。但要注意，这里不适合追求暴涨的投资者。

我在售楼部蹲了2小时，发现咨询最多的其实是东北和四川的退休阿姨团。有个大庆来的刘姐说：「冬天在这晒太阳比老家开暖气还便宜」——这话倒是实在。

【先说重点】适合谁买？

在海南看了上百个楼盘后，我发现天地香格里特别适合这三类人：

• 想要私密花园的退休企业家（清晨打高尔夫，傍晚海边散步）
• 计划资产配置的北方家庭（0.53超低容积率，比三亚豪宅还稀缺）
• 追求仪式感的精英阶层（欧式宫廷建筑+七星级酒店配套）

▲随手拍的社区园林，40%绿化率不是吹的

【我的独家发现】

上周实地踩盘时，有几个细节让我震惊：

1. 地段玄机：项目就在滨海大道256号，开车5分钟到国际会展中心。更绝的是，喜来登酒店和规划中的千禧酒店就像你家会客厅。

▲周边配套实拍图

2. 户型彩蛋：196㎡户型居然做到4厅4卫！朋友聚会、保姆房、茶室全分开，这是我见过最懂富豪生活的设计。

H户型二层布局

G户型二层布局

【市场对比】

对比西海岸其他项目：

【内行人建议】

如果你是冲着这些来的，可以重点考虑：

• 想要永久产权海岛资产（70年产权，比三亚某些40年项目靠谱）
• 看中五源河森林公园的天然氧吧（早上晨跑像在洗肺）
• 需要高端社交圈层（邻居多是企业主和外企高管）

▲项目周边的优质教育资源

最后说句掏心窝的：这种0.5容积率的别墅区在海西基本绝版了，自住收藏两相宜。不过要是预算有限，建议看看其他刚需盘，这里更适合把房子当艺术品的人。