被中介吹爆的一山湖，真实情况到底怎样？

上周顶着三亚35℃的高温，我专门去探了迎宾路中段这个网红盘。说实话，看完后有些细节确实让我意外——

【先说结论】

适合这三类人：
1. 预算200万内的刚需家庭
2. 想买精装省心的度假房
3. 重视社区配套的养老族

【地段实测】

从大东海商圈开车15分钟能到，但步行到地铁站稍远（约1.2公里）。最大优势是挨着万科湖畔公园，早晚散步很舒服。

【户型神点评】

重点看了他们主推的3个户型：

T3-B户型（108㎡）
三房设计很方正，主卧带独立卫浴。但次卧面积有点局促，放1.5米床就满。

A户型（61㎡）
小夫妻首选！厨房U型布局超实用，就是卫生间没做干湿分离。

【别人不敢说的大实话】

• 惊喜点：绿城物业确实专业，看到保洁阿姨在擦电梯按键
• 硬伤：二期部分楼栋靠近主干道，低楼层可能有噪音
• 彩蛋：幼儿园就在小区里，接送孩子不用过马路

【绿化比效果图更惊艳】

42%绿化率不是吹的，中央景观区有棵百年榕树，树荫底下特别凉快。不过泳池偏小，暑假可能会挤。

【给不同买家的建议】

最后提醒：二期今年5月才交房，现在买能砍价的空间更大。想知道具体怎么谈折扣？评论区留言我私信告诉你行业内幕。

【第一眼印象】世界500强的万亩大城

开车拐上海榆大道时，远远就看到连绵的白色楼群。说实话，1.25低容积率+50%绿化率的社区，在海南确实少见。作为绿地集团的标杆项目，780万㎡占地相当于109个标准足球场，走在小区里有种逛公园的错觉。

【地段解析】空港高铁双核区的潜力

我在海口踩盘这么多年，江东片区绝对是近三年的黑马。项目距离美兰机场15分钟车程，往西3公里就是环岛高铁站。特别是省委省政府东迁后（见图），这边基建速度肉眼可见地快起来了。

【户型揭秘】这些设计小心机太实用

重点看了七期主力户型，说几个让我眼前一亮的细节：

• 115㎡三房：客厅开间4.2米，阳台能放下茶桌和跑步机（点击看户型图）
• 104㎡三房：U型厨房操作台面长达3.6米（实景图）
• 142㎡四房：主卫居然做了双台盆，早上不用抢洗手池（样板间实拍）

【内行建议】三类人最适合买这里

1. 候鸟族：2元/㎡的物业费比三亚便宜一半，长城物业的服务口碑不错
2. 自贸港上班族：走海文高速到国兴CBD只要25分钟
3. 长线投资者：随着江东新区配套落地，租金回报率有望提升

最后说句大实话：项目2019年就交付了，现在买是现房，但周边商业还在培育期。自住建议选精装，投资优先考虑小户型。想了解具体房源信息的，建议工作日去售楼部，销售经理能给到更实在的报价。

一、位置摸底：比想象中更方便

昨天专门开车去白沙踩盘，发现华海凤凰城的位置比地图上看着更核心。项目就在石油路和卫生路交汇处，步行到县政府只要8分钟，实测从小区门口到农贸市场拐个弯就到。

特别留意了周边配套：
• 医疗：县人民医院1.2公里
• 学校：白沙中学、第一小学都在1公里圈
• 商业：底商已经开了超市、药店、早餐店
• 公园：文化广场步行10分钟

二、现房实拍：45%绿化真没水分

作为2018年就交付的老项目，园林维护得超出预期。热带植物长得茂盛，儿童区的塑胶地垫也没见开裂。随手拍了张下午4点的楼间距，低容积率优势很明显。

三、户型解析：小户型设计有亮点

重点看了65㎡和83㎡两个主力户型：

65㎡一居室（二期A3户型）

• L型厨房操作台面够用
• 卫生间干湿分离
• 阳台进深1.5米能放下洗衣机

83㎡两居室（01户型）

• 南北双阳台通风好
• 主卧预留了衣柜深度
• 厨房开间2.4米够两人同时操作

四、三大价值点

1. 现房零风险：证件齐全即买即住，避开期房烂尾焦虑
2. 低持有成本：物业费1.2元/㎡，在海南属于地板价
3. 租金回报稳：周边公务员和教师群体稳定，小户型月租能到1500+

五、适合谁买？

• 本地刚需：总价低，上班方便
• 候鸟养老：冬季居住，夏天出租
• 资产配置：白沙少有的成熟社区商铺

最后说句大实话：项目装修标准就是普通简装，但五金件都用的是国产品牌货，比某些开发商用的贴牌货强多了。

一、初印象：藏在南渡江边的低密社区

上周去踩盘时，海瑞大桥旁的江风特别舒服。千江悦这个盘给我的第一感觉就是——安静。1.66的容积率在如今的海口市场很少见，6栋楼765户的规模，比那些动不动三四十层的鸽子笼舒服多了。

二、地段解码：左手省府配套，右手江景资源

位置很妙：
• 过桥就是主城区，开车15分钟到国兴商圈
• 挨着省公务员小区，周边生活氛围成熟
• 南渡江岸线约1.8公里，饭后散步绝佳

要注意的是：目前商业配套主要依赖社区底商，大型商场得开车去对面城区。

三、户型深扒：89㎡竟能做2+1房？

重点说说清悦畔组团：
• A-1户型（89-93㎡）：客厅开间3.6米，主卧带270°转角窗
• B-2户型（119-122㎡）：南北双阳台，厨房预留了双开门冰箱位
• 所有卫生间都是明卫，这点在海口很难得

发现个彩蛋：89㎡户型如果把阳台改造，能多出个儿童房或书房。

四、绿城物业的隐藏福利

2.6元/㎡的物业费包含：
• 24小时安保巡逻
• 每月一次入户检修
• 节日社区活动（业主群里看到去年中秋办了江边音乐会）

五、适合谁买？

• 本地改善家庭：低密度+好物业，住着比老城区舒服
• 岛外养老群体：离江东医院车程10分钟，江边晨练方便
• 长线投资者：江东新区发展潜力大，但要做好持有5年以上的准备

六、业内人提醒

1. 毛坯交付要留20万装修预算
2. 早晚高峰海瑞大桥会堵车
3. 尽量选高楼层，江景视野更好

最后说句实在话：这个盘不算完美，但在2万/㎡以内的江东项目中，综合素质能排前三。想看房的建议晴天下午去，江面波光粼粼的样子特别加分。

『独家踩盘』藏在三亚湾的宝藏盘，看完样板间我酸了

大家好，我是三亚楼市观察员老周。今天带大家看个有意思的项目——新华联奥林匹克花园，位置就在榆亚路上，属于正儿八经的三亚湾板块。

▶ 先说结论：适合这三类人

• 想在三亚长期过冬的北方候鸟族
• 预算200万左右想要精装现房的家庭
• 看重小区品质又想离海近的改善客群

▶ 户型实测：102㎡两房竟有双卫？

项目最大的亮点是全系精装交付，连厨房三件套都配齐。我最推荐这两个户型：

A2户型102㎡：动静分离做得特别好，主卧带270°转角飘窗，样板间的卫生间居然做了双台盆（见图↓）

B1户型112㎡：南北通透的眼镜户型，客厅开间达4.2米，厨房预留了双开门冰箱位（现场量过尺寸）

▶ 现场发现三个惊喜细节

1. 阳台全部封好交付，省去后期改造麻烦
2. 每栋楼都有3部高速电梯，早晚高峰不用等
3. 地下车库层高3.6米，停越野车毫无压力

▶ 周边实探：步行15分钟到海边

用高德实测了下距离：
• 三亚湾沙滩：约900米
• 解放路商圈：开车8分钟
• 凤凰机场：20分钟车程
小区对面就是南新农贸市场，买菜特别方便。不过要注意，最近的地铁站（规划中）直线距离约2公里。

▶ 老周说缺点

1. 容积率3.04略高，低楼层采光会受影响
2. 目前物业费标准尚未公示
3. 部分户型次卧面积偏小

▶ 选购建议

如果主要用来度假，建议选中高楼层朝南户型，观海效果更好。自住家庭可以重点考虑112㎡三房，功能性更强。现在在售的都是现房，记得要验看具体房源的视野情况。

谁适合买首创禧悦湾？

上周专门跑了一趟万宁，替几位粉丝考察首创禧悦湾这个项目。先说结论：特别适合三类人——

• 想找养老房的北方候鸟族
• 预算有限的度假型买家
• 看重低密生活环境的中产家庭

五个不得不说的亮点

1. 密度低到像住在公园里

1.0的容积率什么概念？海口市区普遍3.0以上。整个小区51栋楼藏在11万㎡土地上，楼间距大得能放风筝。43%绿化不是虚的，热带植物都长成了小森林。

2. 户型比想象中实用

看了103㎡的三房样板间，三个发现：

• 南向客厅面宽居然有4.2米
• 主卧套间带独立衣帽间
• 厨房预留了双开门冰箱位

3. 配套比周边竞品能打

自己配了2000㎡业主会所（泳池+健身房），步行15分钟到兴隆镇中心。最惊喜的是物业——北京来的团队，保洁阿姨见到业主会主动问好。

4. 交通便利度超出预期

实测从神州半岛出口下高速，5分钟就到小区。去石梅湾开车12分钟，日月湾25分钟，比很多三亚楼盘方便。

5. 现房风险小

2021年就交付的楼盘，现在买三期能看到实景。对比某些卖图纸的新盘，至少不用担心开发商跑路。

三个要留意的细节

1. 精装标准偏基础，卫浴品牌是一般的国内牌子
2. 离海有点距离，想看海景得开车15分钟
3. 商业主要依赖兴隆镇，小区内只有底商

我的购买建议

如果符合下面任意一条，可以重点考虑：

• 总预算控制在150万以内
• 想要清净的养老环境
• 注重性价比多于豪华配置

最后放张户型图，103㎡这个格局在同等价位里确实能打：

【真实踩盘】这个周末我去了儋州最火的海岸线

作为在海南看了上百个楼盘的老司机，今天要说的这个项目有点特别——白马湾壹号。位置在儋州白马井滨海新区，开车经过环岛高速就能看到那片正在崛起的新城。

一、先说大家最关心的地段

项目离海岸线直线距离约1.5公里，步行20分钟能到沙滩。周边有三大优势：
1. 交通便利：距白马井高铁站8分钟车程
2. 配套正在兑现：滨海新区医院（在建）、奥特莱斯（规划）
3. 价格洼地：比三亚低60%，比海口低40%

二、户型揭秘：小面积玩出大花样

看了一圈户型，发现开发商在空间利用上确实花了心思：

57㎡复式：层高4.8米，楼上楼下都有卫生间，适合小夫妻或投资出租

96㎡复式：四房两卫，主卧带独立阳台，三代同住都没压力

三、实探工地发现的三个细节

1. 精装标准含中央空调，这在同价位楼盘里很少见
2. 社区设计了双泳池，一个成人池一个儿童池
3. 楼间距普遍超过50米，低楼层采光也不差

四、适合哪些人买？

• 北方候鸟族：冬季居住性价比之选
• 年轻投资者：小户型总价低，出租回报率约5%
• 养老预备军：医疗配套逐步完善中

五、需要提醒的几点

1. 产权是40年公寓性质，不能落户
2. 目前周边商业还依赖白马井镇
3. 物业公司尚未确定，建议签约前确认

最后说句实在话：这个盘不是十全十美，但用三亚一个卫生间的钱，能在海南西线买到精装海景房，对预算有限的朋友确实是个机会。下个月我还会去跟进工程进度，想了解最新情况的可以关注我后续报道。

被问爆的海口主城小户型，今天我亲自去看了

最近总有人问我：海口主城区还有没有性价比高的小户型？今天顶着大太阳跑到南宝路的华林广场，这个2012年交付的老盘现在还有二手房在售，看完给大家交个作业。

先说重点：适合这两类人

1. 预算有限的年轻上班族（38-45㎡小户型总价低）
2. 想收租的投资者（周边商圈成熟，好出租）

户型实拍：麻雀虽小五脏俱全

38㎡和45㎡两种户型我都看了，都是标准的单身公寓格局。亮点是层高有3米，后期做 loft 完全没问题。厨房预留了烟道，这点比很多老破小强。

地段实测：步行15分钟生活圈

• ✅ 马路对面就是佳心百货
• ✅ 步行10分钟到明珠广场
• ✅ 500米内有3家药店（实测拍了照片）
• ❌ 最近的地铁站要步行20分钟

小区现状：优缺点都很明显

地面停车位充足

楼间距确实够宽

优点：物业费才1块2，停车位不紧张，两栋楼间距大采光好
缺点：绿化率只有28%，没有游泳池等高端配套

市场行情：现在买划算吗？

和周边新盘对比：
▪️ 同面积段价格低30%左右
▪️ 但贷款年限会缩短（2012年交付）
▪️ 租金回报率约4%（按当前二手房价计算）

最后说句实在话：如果是长期自住，建议加点预算买新房；要是过渡居住或者投资收租，这个盘可以列入备选清单。