680万㎡海洋之城 三亚最后0.89容积率墅区
作为三亚湾规模最大的综合体项目，鲁能三亚湾以136万㎡建筑面积构筑起包含高尔夫球场、商业mall、高端住宅的三大板块。其中港湾二区仅26栋别墅，容积率低至0.89，绿化率37.55%，这样的土地指标在三亚新版城市规划中已不复存在。
■ 数据对比：
- 三亚湾在售项目平均容积率：2.5
- 湾区新建别墅平均占地面积：120-150㎡
- 鲁能别墅最小占地面积：219.6㎡（C户型）
40年产权度假资产 6.8元/㎡物业费背后的价值逻辑
港湾二区别墅作为三亚少有的40年产权度假物业，其6.8元/㎡的物业费包含：
- 24小时英式管家服务
- 高尔夫球场优先预订权
- 游艇会籍折扣
- 定期房屋托管服务
■ 租金收益对比（数据来源：三亚住建局2023Q3报告）
| 物业类型 | 日均租金 | 旺季出租率 |
|---|---|---|
| 普通海景公寓 | 800-1200元 | 65% |
| 鲁能别墅 | 3000-5000元 | 92% |
中国绿投背书 十年醇熟配套兑现
作为国务院国资委直属企业开发项目，鲁能三亚湾已兑现：
- 10万㎡美丽Mall商业综合体
- 18洞标准高尔夫球场
- 3.2公里私属海岸线
- 三亚湾唯一社区直升机停机坪
户型解析 珍藏版空间设计
■ 美丽5区3期C1户型 105.74㎡做到4房2厅，得房率89%
■ 165㎡别墅采用双动线楼梯，层高3.6米
资产配置建议
根据仲量联行《2023海南高端物业白皮书》，三亚湾别墅类产品年均增值12.7%，较普通住宅高4.3个百分点。鲁能三亚湾作为区域内唯一在售的央企开发别墅项目，其40年产权特性反而在度假资产市场中形成差异化优势，近三年二手交易溢价率达28%。
